KİRACININ TAŞINMAZDAN TAHLİYESİ

              Günümüzde en çok karşımıza çıkan sorunlardan bir tanesi de kiracının kira borcunu ödememesidir. Bugünkü yazımızda kira ilişkisinin bu boyutunu ele alacağım.             Kira sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olup yazılı şekilde yapılması zorunlu değildir. Bu ilişkide taşınmazını kiralayan "kiraya veren" olurken, taşınmazı tutan kişi de "kiracı" sıfatını alır.             Kira ilişkileri nispi nitelikte olup sadece sözleşme taraflarını bağlayan bir sözleşme türüdür. Buna göre kiralanan taşınmaz mülkiyet sahibi tarafından üçüncü bir kişiye satıldığında, kiracı, kira sözleşmesini yeni mülkiyet sahibine karşı ileri süremeyecektir. Bu nedenle kanun koyucu kiracılara "tapuya şerh konulması" olanağını kiracılar için de getirmiş ve bu durumu dengelemeye çalışmıştır. Buna göre kiracılar, kiraladıkları taşınmazları tapuya şerh ettirdikleri takdirde kira sözleşmelerini, taşınmaz satılsa dahi, yeni maliklere karşı da ileri sürebileceklerdir. Şerh konusu biraz daha ayrıntılı bir konu olduğundan onu, açıklamak üzere, başka bir yazıya bırakıyorum.             Gelelim kira ilişkisinin herkesi ilgilendiren boyutuna. Kira borcunun ödenmemesi durumunda kiraya veren ne yapabilir? Kiraya veren bu durumda 4 şekilde kiracının borcunun tahsilini ve taşınmazdan tahliyesini isteyebilir:             1. İcra İflas Kanunu'nun 269'uncu maddesine göre, kiraya veren, kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi yapabilir. Bu takipte kiracıya ödenmeyen kira bedellerine ilişkin bir ödeme emri gönderilir ve 30 gün içerisinde borcunu ödemesi ihtar edilir. Kiracı bu süre sonuna kadar borcunu tam olarak ödemez ya da 7 günlük itiraz süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ise 30 günün sonunda İcra Mahkemesi'nde tahliye davası açılar. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra olunur.             2. Borçlar Kanunu'nun 315'inci maddesine göre, konut ve çatılı işyerleri için, kiracı kira bedelini ve yan giderleri (aidat, su, elektrik faturaları vs.) ödemez ise noter aracılığıyla kiracıya en az 30 gün süre verilerek ihtar gönderilir ve bu sürede borçlarını ödemesi aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ihtar edilir. Verilen bu süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise tahliye davası açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra olunur.             3. Borçlar Kanunu'nun 362'inci maddesine göre, hasılat kirası için, kiracı, taşınmazın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemez ise, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 60 günlük bir süre verir ve bu süre içerisinde kira borcu ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini ihtar eder. Süre sonunda kira borcu ödenmezse tahliye davası açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra olunur.             4. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7'inci maddesine göre, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bir kira dönemi içinde, 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise 1 yıl içinde, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya 2 haklı ihtar tebliğ edilmesi durumunda, kira süresinin bitimini takip eden 1 ay içinde ayrıca ihtara gerek kalmaksızın tahliye davası açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra olunur.